Покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Реально, выгодно?

Итак, ССНки получены, сейфти кредит кард оформляются, кредит хистори готовится стартануть в космос и за два года вызвать слезы зависти у коренного населения, драйвер лайсенс приятно оттопыривает карман (только Лорду не говорите) В общем, самое время вернуться в тему. В Рестон (VA) протянули метро. И цены на недвижимость ощутимо растут, наблюдается заметное оживление на рынке. Отсюда вопрос: кто знает, где в Штатах намечаются большие стройки, организации производств, большое оживление экономики, что повлечет (но не мгновенно, разумеется) увеличение стоимости недвижимости? У кого есть опыт по перестройке, большому ремонту дома, его перепланировке и увеличению площади, поделитесь, пожалуйста. Я, например, узнал. что дом с гаражом стоит больше, чем ТОЧНО ТАКОЙ же дом, где на площади гаража организованы дополнительные комнаты. А машины стоят на улице. И для меня это загадка. Ведь климат теплый, а комнаты есть комнаты. Поэтому это надо просто знать и иметь в виду. В общем, давайте вместе повышать свою финансовую грамотность в сфере Американской недвижимости.

Всем привет, где вы берете информацию о состоянии рынка недвижимости, статистика, прогнозы, какие сайты испозуете? Уже пора готовиться к новому кризису, в том числе на рынке недвижимости или еще рановато?

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Нам было все равно, что покупать, но желательно за 55К или дешевле. В итоге мы на зиллоу нашли географически, где хотим находится (у нас нет авто, так что нужно быть вблизи ВСЕГО важного - школы, больницы, библиотеки, магазины) ну а дальше - дело техники.

Погодите, то че, серьезно? Однуха в ABQ стоит как мои 33 квадрата в Кудрово? Максим, а почем ее сдать можно?

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: придется ли НОА платить самому (то-есть $400-500).

Это в месяц? Как то дофига за стрижку газонов и воду с мусором...

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Однуха... Это односпальная. То-есть комнат (по СНГ-шному) две.

ну все все поняли, у меня в кудрово СНГшная однуха, а в ABQ штатовская. Очень дешево. Даже не по сравнению с SFBA, а с тем же питером. Когда мы покупали свою квартиру там, она в $ стоила чуть больше 100к, сейчас из за курса порядка 50. И это по сути самое дешевое жилье, которое там можно купить. Дешевле только "студии", которые по факту даже не квартиры, а просто широкий корридор от входной двери до окна.
Я не интересовался никогда ценами на жилье в других штатах, но по тому, сколько оно стоит в СПб в России и в Калифорнии (даже не только в бей эрии, а например в центральной долине, где мы жили в Трейси), думал, что в таком большом городе, как Альбукерке, однуха будет стоить от 100к.

Цитата
AR12 пишет: Это в месяц? Как то дофига за стрижку газонов и воду с мусором...

Не, не, я косноязычно объясняю... Я имел в виду, что если квартиру сдать за 700, а НОА (198) платить самому, то прибыли останется 500 (502).

Цитата
AR12 пишет: Я не интересовался никогда ценами на жилье в других штатах

Я тоже только в этом году обратил внимание. Точнее, мы с супругой приглядывались к однушкам в Гонолулу, но хотя они там тоже (сравнительно) дешевые, покупаются они в "лизинг" и этот самый лизинг иногда стоит $1,500 в месяц. В общем, когда будем переезжать на Гавайи, то будем покупать дом, или же жить в ренте.

Цитата
Kivira пишет: Подождите .... сдача квартиры стоимость в $50,000 в месяц может приносить $500... и вы говорите это не выгодно? Это же $6,000 в год прибыли на $50,000 вложений, то есть 12% годовых. Или я что то не так считаю?

Все так, да только речь не о $500.

Давайте разберем полностью!

Сдаем за $700, так??

Затраты (для удобства, в месяц):
НОА - $198
Налог на недвижимость - $50
Страховка недвижимости - $25
Процент менеджеру (10%?) - $70
Налоги на прибыль не получится прятать в амортизацию, если квартиру выкупить (я планирую ее выкупить), налог, скажем, 10% - $70
ИТОГО затраты - $413

Прибыль: $287, годовой доход от вложения $50К - 6.9%. Неплохо, конечно, но возьмем мой Беллингем, для примера??
Вложение - $22,000.
Доход в месяц $2,000
Прибыль после учета всех затрат (приблизительно) - $800 (не учитывая выкупленной части дома, ежемесячно переходящей в мое пользование).
Годовой доход от вложения $22К - 44%!!
Вот как надо вкладывать!

Цитата
Lisic@ пишет: AR12, Да, это в месяц, причем не только в танхаусах, а даже просто квартиры имеют в нашем районе такой сумашедший HOA, и нет никаких бассейнов и тому подобных благ.

В этом плюс Альбукерке. Из-за того, что тут низкая минимальная зарплата - тут очень дешевые цены НА ВСЁ. По-этому тут хорошо жить, но плохо работать. Так что те, кто может работать удаленно (или же те, кто приближается к ФН) - милости просим!

Lord_Ehrgeiz, вы всегда сравниваете неравнозначные ситуации.
Попробуйте посчитать % годового дохода от сдачи дома в Белинхеме, купленного полностью за наличку, т.к. вы это сделали при подсчете % годового дохода от сдачи квартиры в Альбукерке.
К примеру, для дома в Белинхеме ситуация приблизительно будет выглядеть так: $800*12/$250K = 3,8%, где $250K - это стоимость дома
А для квартиры в Альбукерке так как вы и описали: $287*12/$50К = 6,9%
3,8%<6,9%
Следовательно, логично на вопрос Kivira

Цитата
Kivira пишет: и вы говорите это не выгодно?

ответить - "да, выгодно!"
А если рассмотреть Белинхемский down = 0%, то как уже отметил Bayda - это будет уже бесконечный % прибыли.
P.S. Lord_Ehrgeiz, своими подсчетами вы четко демонстрируете невыгодность приобретения квартиры в Альбукерке за собственные деньги. Купили бы в кредит, как дом в Белинхеме, и делов то!

Цитата
Policy Of Truth пишет: Lord_Ehrgeiz, вы всегда сравниваете неравнозначные ситуации.

Я-то как раз сравниваю те две единицы недвижимости, что у меня есть, а Вы - "фантазируете на тему", причем цифры явно не Ваш конёк...

Цитата

Policy Of Truth пишет: Попробуйте посчитать % годового дохода от сдачи дома в Белинхеме, купленного полностью за наличку, т.к. вы это сделали при подсчете % годового дохода от сдачи квартиры в Альбукерке. К примеру, для дома в Белинхеме ситуация приблизительно будет выглядеть так: $800*12/$250K = 3,8%, где $250K - это стоимость дома А для квартиры в Альбукерке так как вы и описали: $287*12/$50К = 6,9% 3,8%<6,9%

Если дом выкуплен полностью, то почему прибыль в месяц равна всего 800 а не [примерно] 1600??
И почему дом, который я покупал за 220 вдруг стоит 250??

Посчитаете еще раз, или Вам помочь??

Кстати, впредь прошу Вас не оффтопить, и писать [Ваши фантазии] про недвижимость в теме про недвижимость, а если хотите тут общаться о МОИХ домах, то прошу Вас не искажать факты.
Спасибо.

Цитата
Policy Of Truth пишет: Поэтому ещё раз повторю Цитата 1. вы всегда сравниваете неравнозначные ситуации; 2. своими подсчетами вы четко демонстрируете невыгодность приобретения квартиры в Альбукерке за собственные деньги. Купили бы в кредит, как дом в Белинхеме, и делов то! Выбирайте любой из моих вариантов.

Как же Вы невнимательны...
Ладно, ЕЩЕ РАЗ.
Итак, чтобы освежить Вам память:

Сначала я говорю о том, что квартиру в Альбукерке сдавать невыгодно:

Цитата
Lord_Ehrgeiz пишет: Про сдачу - тут-то собака и зарыта! Когда нам надоест Альбукерке - квартиру скорее всего нужно будет продавать, так как сдать ее можно за копейки...

Затем Кивира переспрашивает:

Цитата
Kivira пишет: Подождите .... сдача квартиры стоимость в $50,000 в месяц может приносить $500... и вы говорите это не выгодно?

Я ей отвечаю.
Затем Вы наводите какие-то странные цифры.
Я сообщаю Вам, что цифры - не Ваш конёк (что, в общем, не страшно, но просто нужно знать свои сильные и слабые стороны). Вместо последовать моему совету и свернуть этот бестолковый спор, Вы продолжаете упираться.

Цитата
Policy Of Truth пишет: ответить - "да, выгодно!" А если рассмотреть Белинхемский down = 0%, то как уже отметил Bayda - это будет уже бесконечный % прибыли. Купили бы в кредит, как дом в Белинхеме, и делов то!

Что же, если для Вас Байда такой непревзойденный авторитет (в вопросе инвестирования в недвижимость), придется немного омрачить его авторитетность. Заодно и Вам объяснить, где Вы ошибаетесь.

Итак, сначала Альбукерке.
Если Альбукерке выкупить полностью, то потенциальная прибыль равна примерно $287, годовой доход от вложения $50К - 6.9%.
Если же последовать Вашему совету (подслушанному у Байды), и взять эту квартиру в кредит, то что мы получим?? Что если брать $50К в долг на 30 лет при проценте 5%, то ежемесячный платёж по такому кредиту составит $268. Итого, с Вашей подачи (и делов то!) такая квартира может приносить примерно $18.59 прибыли в месяц. Мдя. Я говорил, что цифры не Ваш конёк? Я ошибался. Вы даже издалека конюшни не видели!

Теперь к вопросу о Беллингеме. Не понимаю, что смущает Вас в 44% доходности вложения $22,000. Вам что, обидно, что этот мой дом дает столько денег??

Первый мой платеж за дом составил $22,000.
В течении трёх лет я постепенно выкупил его посредством ежемесячных платежей (а также внес три дополнительных платежа) на $31,182, эту же сумму ($31,000) я изъял из выкупленной части обратно - для покупки квартиры. Читайте - Я ВЛОЖИЛ В ДОМ ТОЛЬКО ИЗНАЧАЛЬНЫЕ $22,000.

Оплата кредита, налога и страховки за три года обошлась в $28,115 (не учитывая Август); за сдачу комнат за этот период я получил $28,023.
Читайте - КВАРТИРАНТЫ ПОЛНОСТЬЮ ОПЛАТИЛИ МНЕ ТРЁХЛЕТНЕЕ ПРОЖИВАНИЕ В МОЕМ ДОМЕ. Как следствие - Я ВЛОЖИЛ В ДОМ ТОЛЬКО ИЗНАЧАЛЬНЫЕ $22,000.

Сейчас дом приносит $800 прибыли в месяц.

800*12*100%/22000 = 43.63%

Дом приносит мне 44% в год, от вложения $22,000.


Если бы я сейчас вдруг решил выкупить дом, то пришлось бы вложить $22,000 + $198,000 = $220,000
Выкупленный дом мог бы приносить около $1,600 прибыли в месяц.

1600*12*100%/220000 = 8.73%

Как Вы считаете, что выгоднее??
Вопрос риторический, можете не отвечать.

Слава Господу, я считать умею!
А Вам советую впредь не спорить о вещах, в которых Вы мало смыслите, основываясь при этот на словах человека, которых также недалек в этом вопросе.
Всего доброго!